Locazione: si possono addossare tutti gli oneri al conduttore?

Con Sentenza n. 6882 del 08/03/2019 le Sezioni Unite Civili della Cassazione, su questione di massima di particolare importanza, hanno affermato che la clausola del contratto di locazione che attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativi ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative, ne’ in particolare per violazione del precetto costituzionale dettato dall’art. 53 della Costituzione, qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge.

Oggetto del contendere era la nullità di una clausola di un contratto di locazione commerciale asseritamente discendente dall’essere la detta clausola in realtà volta «a riversare l’onere tributario relativo all’ICI e all’IMU gravanti sull’immobile locato, su un soggetto diverso da quello passivo tenuto per legge a subire il relativo sacrificio patrimoniale, e quindi in chiaro contrasto con il principio, costituzionalmente sancito, di concorso alla spesa pubblica in ragione della ( e non oltre la ) propria capacità contributiva>>, nonché «con l’art. 89 della legge n. 392/78, che non indica in alcun modo, tra gli oneri accessori a carico del conduttore, ivi tassativamente elencati, anche le imposte patrimoniali relative ai beni locati».

Deducendo tale nullità l’affittuaria voleva ripetere dalla proprietaria gli importi versati a tale titolo.

Dopo aver avuto torto in primo e secondo grado l’affittuaria propone ricorso per Cassazione, ma la Corte le dà torto con la seguente motivazione.

“Al riguardo, si pone in particolare l’esigenza di chiarire, «tenendo ben in conto l’articolo 53 Cost. -la cui natura è stata da tempo riconosciuta come imperativa, e quindi come direttamente precettíva-», se, «a parte le ipotesi in cui vi siano espressi divieti di traslazione da parte di specifiche norme tributarie», sulla «individuazione del soggetto passivo dell’imposta possa incidere l’autonomia negoziale privata, neutralizzando così gli effetti della capacità contributiva». Va anzitutto osservato che, atteso il tenore della riportata clausola contrattuale [ (i) Il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai Beni Locati ed al presente Contratto ) … (ii) il Locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito ], nella specie, diversamente da quanto ha costituito oggetto dei casi esaminati dalle Sezioni Unite di questa Corte nelle evocate sentenze n. 5 del 1985 e n. 6445 del 1985, oggetto della clausola in argomento sono non già le imposte dirette gravanti sulla locatrice bensì meramente quelle gravanti sull’immobile e inerenti allo stipulato contratto. Essendo stato esso stipulato nel novembre del 2003, non viene invero in rilievo l’INVIM, istituita con d.p.r. n. 643 del 1972 (in particolare quella decennale ex art. 3, 1° co., d.p.r. n. 643 del 1972), il cui art. 27 prevedeva la nullità di <> ) qualunque patto «con il quale un soggetto, ancorché senza effetti nei confronti dell’erario, riversi su altro soegetto, pur se diverso dal sostituto, dal responsabile d’imposta e dal cosiddetto contribuente di fatto il peso della propria imposta, sia che si tratti d’imposta diretta che di imposta indiretta». Con la sentenza n. 6445 del 1985 le Sezioni Unite di questa Corte hanno diversamente affermato che il patto traslativo d’imposta <<è nullo per illiceità della causa contraria all’ordine pubblico solo quando esso comporti che effettivamente l’imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito>>. Ipotesi che si verifica «nelle ipotesi di rivalsa facoltativa, quando il sostituto viene a perdere la qualità tipica di mero anticipatore del tributo, non corrisposto al fisco, né recuperato dal sostituto medesimo, sicché effettivamente il dovere tributario non viene adempiuto, pur verificandosi un aumento di ricchezza del contribuente». Non anche, nell’ipotesi in cui «l’imposta è stata regolarmente e puntualmente pagata dal contribuente al fisco, allorquando cioè l’obbligazione di cui si stipula l’accollo non ha per oggetto direttamente il tributo, né mira a stabilire che esso debba essere pagato da soggetto diverso dal contribuente», ma <<riguarda … una somma di importo pari al tributo dovuto ed ha la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale». Pur pervenendo a soluzione opposta a quella raggiunta nella sentenza n. 5 del 1985, in quest’ultima pronunzia le Sezioni Unite hanno posto invero a relativo fondamento gli stessi presupposti argomentativi della precedente, ribadendone la validità. In particolare, hanno confermato «il carattere di centralità che il dovere tributario è venuto assumendo nella Costituzione repubblicana», il cui art. 53 «si pone come fonte immediata ed imperativa la cui violazione può comportare la sanzione della nullità delle manifestazioni di autonomia negoziale con esso confliggenti>>. Hanno sottolineato che l’«autonomia privata non può alterare i connotati dei tributi diretti, strutturati in modo che “ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa” ( per mutuare l’espressione alla sentenza n. 5 del 1985, cit. ), poiché, alla stregua dei principi scaturenti dal coordinamento degli artt. 2 e 53 la Costituzione esige che quel concorso, imposto al contribuente, incida sul suo patrimonio». Hanno ulteriormente posto in rilievo che nel «vigente sistema costituzionale tributario non basta oggettivamente che sia soddisfatta l’obbligazione verso il fisco, ma occorre altresì che tale obbligazione sia adempiuta dal soggetto tenuto a corrisponderla a cui carico gli artt. 53 e 2 cost. pongono un dovere ribadito dall’art. 1 della legge della legge sul contenzioso tributario. La prestazione imposta di carattere tributario postula infatti che «una quota di ricchezza sia sottratta a quel determinato soggetto» individuato dalla legge come «soggetto passivo del tributo», con «correlativo sacrificio personale». Avvertendo la necessità di mantenere «fermo il discorso di fondo sulla portata dell’art. 53 cost. e sulla sua attitudine a porsi come norma imperativa preclusiva di atti negoziali che ne comportino l’elusione», queste Sezioni Unite hanno nell’occasione evidenziato come sia la rivalsa a rendere invero «neutrale» la tassazione in testa al sostituto, «presentandosi come un credito del … medesimo verso il contribuente pari alla somma di cui egli è debitore verso il fisco ( e che ha già corrisposto )», pervenendo quindi a concludere che «una pattuizione di esonero dalla rivalsa, se consentita, comporterebbe l’effetto di alterare immediatamente e direttamente il carico tributario perché il patrimonio del contribuente non verrebbe inciso, non verificandosi da parte sua quell’esborso verso il fisco che realizza il doveroso carico tributario e non presentandosi qui con effetto compensativo l’incremento tassabile che ne consegue poiché tale ulteriore tassazione non vale a ripristinare il vuoto contributivo da cui è conseguito l’aumento di reddito, non essendo omologhe le situazioni in raffronto». Hanno quindi ritenuto che «con il contratto di locazione qui in esame le parti, sia pure con due distinte clausole contrattuali, hanno voluto determinare il canone locativo in due diverse componenti, rappresentate l’una dalla parte espressamente qualificata come tale ed oggetto della pattuizione contenuta nell’art. 4 e l’altra come componente integrante tale misura, costituita dalla pattuizione specificamente oggetto della domanda di nullità qui azionata ( art. 7.2.(i))». Il principio delineato da Cass., Sez. Un., n. 6445 del 1985, condiviso dalla dottrina maggioritaria, ha successivamente ricevuto costante conferma da parte di questa Corte, venendo a costituire principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità (v. Cass., 3/6/1991, n. 6232, con riferimento al contratto di mutuo; Cass., 25/3/1995, n. 3577, relativamente all’imposta sulla pubblicità; Cass., 27/11/1999, n. 13261, in tema di intestazione fiduciaria di azioni; Cass., 29/11/2004, n. 22369, in ordine a contratto di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione contemplante canone comprensivo anche degli oneri accessori; Cass., 18/11/2009, n. 24307, in tema di imposta sulla pubblicità; Cass., 25/2/2015, n. 3770, relativamente contratto di mutuo; Cass., 8/2/2016, n. 2412, in ordine a rapporto concessorio inerente alla gestione dei parchimetri di Roma). Solamente in qualche pronunzia, in tema di imposte dirette, si è affermata la nullità dell’accollo delle imposte dovute sul reddito [v. Cass., Sez. Un., 23/4/1987, n. 3935 e Cass., Sez. Un., 26/6/1987, n. 5652, con riferimento ad accordi che esentino il lavoratore dipendente dalle ritenute del datore di lavoro a titolo di IRPEF. Cfr. altresì Cass., 29/5/1993, n. 6037, ove si peraltro precisato che la clausola che obblighi il mutuatario a rimborsare al mutuante le imposte dell’I.R.P.E.G. ed I.L.O.R., gravanti sul secondo, in relazione agli interessi percepiti sulla somma mutuata, è nulla per violazione di norme imperative di cui agli artt. 26 e 64 d.p.r. n. 600 del 1973, nel caso in cui il mutuatario ( nell’ipotesi, società cooperativa ) rientri tra i soggetti che, quali “sostituti” d’imposta sono obbligati ad effettuare una ritenuta, a titolo di acconto e con obbligo di rivalsa, sui redditi da capitale corrisposti ( art. 23, 1° co., d.p.r. n. 600 del 1973 ), atteso che l’obbligo di rivalsa è espressione del principio che tutta l’imposta deve restare a carico del percettore del reddito (“sostituto” d’imposta) -principio applicabile, altresì, in tema di pagamento dell’I.L.O.R., trattandosi di imposta diretta, che non può ricadere su soggetto diverso dal possessore del patrimonio rappresentante la base per la determinazione della capacità contributiva-, e non può essere aggirato con la detta clausola, la quale obbliga il mutuatario a corrispondere al mutuante, sotto forma di rimborso dei tributi, un ulteriore reddito ( a sua volta imponibile, ma ignoto al fisco )]. Orbene, il Collegio ritiene che le doglianze mosse dall’odierna ricorrente avverso l’impugnata sentenza non siano idonee a revocare in dubbio la correttezza della soluzione raggiunta nel 1985, e non inducano a dover rimeditare un orientamento interpretativo che al contrario merita di essere ulteriormente confermato. La clausola contrattuale di cui all’art. 7.2 in argomento è stata nell’impugnata sentenza intesa come prevedente un’ulteriore voce o componente ( la somma corrispondente a quella degli assolti oneri tributari ) costituente integrazione del canone locativo, concorrendo a determinarne l’ammontare complessivo a tale titolo dovuto dalla conduttrice. Orbene, tale clausola risulta dalla corte di merito nell’impugnata sentenza correttamente interpretata, alla stregua dei principi posti a fondamento del suindicato consolidato orientamento. In particolare là dove, dopo aver premesso che il legislatore ha «ritenuto di vincolare l’autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto attinente alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, mentre l’ammontare del canone locativo è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori», tale giudice, movendo dal dato letterale ( in particolare avvertendo che la parola <>. Là dove ha ulteriormente posto in rilievo che la stessa previsione della «fatturazione del rimborso degli oneri per imposte di cui al citato art. 7.2 (i)» risulta invero coerente «con la natura di rimborso di tale componente del canone, poiché è ben vero che le relative imposte sono pur sempre sostenute dal proprietario dell’immobile e l’ente impositore ( Stato, Comune o altro ) individua in esso il soggetto che è tenuto a farvi fronte, ma questo si disinteressa se poi, per accordo privato, i contraenti scelgano di operare un rimborso» ( sottolineando che in tal senso deve interpretarsi l’uso della parola “manlevare” ) o «una diversa forma di pagamento variamente posta a carico del conduttore». Al dato letterale della clausola la corte di merito ha dunque attribuito significato -come detto- alla luce delle pregresse trattative, nonché, e primieramente, dell’interesse pratico che con la stipulazione e la specifica previsione in argomento le parti hanno nella specie inteso in concreto realizzare. A tale stregua, diversamente da quando sostenuto dall’odierna ricorrente, la corte di merito ha fatto invero piena e corretta applicazione del principio affermato da questa Corte in base al quale ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate va invero verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, le singole clausole dovendo essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell’art. 1363 c.c., giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato ( v. Cass., 28/8/2007, n. 828; Cass., 22/12/2005, n. 28479; 16/6/2003, n. 9626 ). Questa Corte, ha già avuto più volte modo di sottolineare, superando il c.d. principio del gradualismo, come nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti il criterio letterale vada invero riguardato alla stregua degli ulteriori criteri legali d’interpretazione, e in particolare dei criteri ( quali primari criteri d’interpretazione soggettiva, e non già oggettiva, del contratto: v. Cass., 6/12/2018, n. 31574; Cass., 13/11/2018, n. 29016; Cass., 30/10/2018, n. 27444; Cass., 12/6/2018, n. 15186; Cass., 19/3/2018, n. 6675. V. altresì Cass., 23/10/2014, n. 22513; Cass., 27/6/2011, n. 14079; Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., 19/5/2011, n. 10998; con riferimento agli atti unilaterali v. Cass., 6/5/2015, n. 9006 ) dell’interpretazione funzionale ex art. 1369 c.c. (che consente di accertare il significato dell’accordo in coerenza appunto con la relativa ragione pratica o causa concreta: cfr. Cass., 13/11/2018, n. 29016) e dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art. 1366 c.c. [ che quale criterio d’interpretazione del contratto -fondato sull’esigenza definita in dottrina di “solidarietà contrattuale”- si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte ( v. Cass., 6/5/2015, n. 9006; Cass., 23/10/2014, n. Ric. 2016 n. 01466 sez. SU – ud. 27-03-2018 -25- 22513; Cass., 25/5/2007, n. 12235; Cass., 20/5/2004, n. 9628 ), non consentendo di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali, non rispondenti alle intese raggiunte ( v. Cass., 23/5/2011, n. 11295 ) e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell’accordo negoziale ( cfr., con riferimento alla causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947 ) ]. Orbene, correttamente la corte di merito ha nell’impugnata sentenza interpretato la clausola contrattuale in argomento alla luce della ragione pratica dell’accordo e del contratto, in coerenza con gli interessi che le parti hanno cioè nel caso specificamente inteso tutelare mediante lo stipulato contratto ( v. Cass., 22/11/2016, n. 23701 ), convenzionalmente determinando la regola volta a disciplinare il loro rapporto negoziale ( art. 1372 c.c. ). E’ infine appena il caso di osservare che, trattandosi di canone di locazione ab origine realmente pattuito, risulta nel caso invero non integrata la violazione del divieto posto all’art. 79 I. loc., (anche) alla stregua dell’interpretazione offertane dalla recente pronunzia di queste Sezioni Unite ove si è affermato essere insanabilmente nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, a prescindere dall’avvenuta registrazione ( v. Cass., Sez. Un., 9/10/2017, n. 23601 )”