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Sottotetto, litiscosorzio ed accertamento della proprietà.

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10005 del 2017, pubblicata il 20.04.2017, (qui la motivazione sul sito della Corte) ha esaminato una fattispecie riguardante l’accertamento della proprietà del sottotetto.

Una signora aveva comprato un appartamento credendo che vi fosse compreso il sottotetto, tant’è che iniziò i lavori  di ristrutturazione dello stesso ricevendo peró l’opposizione del Condominio. Di qui l’azione della acquirente contro il Condominio per far accertare il suo diritto sul sottotetto o, in subordine, contro i venditori, qualora fosse risultato che il sottotetto fosse condominiale, per ottenere una riduzione del prezzo.

Il Tribunale accertò la natura condominiale del sottotetto, ma ricobbe all’acquirente il diritto a una riduzione del prezzo di acquisto.

In appello si costituirono tutti gli altri condomini e la Corte confermò la sentenza di prime cure, tranne che per il capo che prevedeva la riduzione del prezzo che venne riformato in toto non riconoscendo più il diritto a tale riduzione.

Di qui il terzo grado.

La Cassazione delinea i seguenti punti fermi.

SULLA QUESTIONE DELL’INTEGRITÀ DEL CONTRADDITTORIO 

1. – Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 102 e 354 cod. proc. civ. e 111 Cost., per aver la Corte territoriale omesso, nel momento in cui ha ordinato, con l’ordinanza collegiale del 6 luglio 2010, l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari dello stabile, di disporre la rimessione della causa al Tribunale di Milano, trattenendola invece in decisione, in tal guisa non garantendo il pieno contraddittorio fra tutte le parti interessate ed in tutti i gradi del giudizio, nonché l’esercizio del diritto di difesa. 1.1. – Il motivo è infondato. Va premesso che, a seguito dell’ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini partecipanti al condominio, disposto dalla Corte d’appello con provvedimento del 6 luglio 2010, detti condomini – pretermessi nel giudizio di primo grado – si sono costituiti nel giudizio di appello, accettando la causa nello stato in cui si trovava e formulando le stesse conclusioni di merito spiegate dal condominio, preliminarmente ratificando “ad ogni effetto tutto l’operato dell’amministratore del condominio di via Lepontina 12 Milano, quale legale rappresentante del condominio, sia in relazione ai fatti della presente causa, che in relazione a tutte le domande pro- spettate, sia in via principale che in via incidentale … ovvero in via riconvenzionale”. In questo contesto, va esclusa la violazione e falsa applicazione di legge lamentata, perché la norma di cui all’art. 102 cod. proc. civ. non vieta che al giudizio di appello partecipi un soggetto che avrebbe dovuto partecipare al giudizio di primo grado, quando accetti la causa nello stato in cui si trova, così eliminando con la propria manifestazione di volontà la relativa irregolarità processuale (Cass., Sez. I, 4 maggio 2011, n. 9752). Invero, nell’ipotesi in cui il litisconsorte necessario pretermesso si costituisca in appello e chieda che la causa sia decisa nello stato in cui si trova, e nessuna delle parti resti privata di facoltà processuali non già altrimenti pregiudicate, il giudice d’appello non è tenuto a rimettere la causa al giudice di primo grado, ai sensi dell’art. 354 cod. proc. civ., ma deve trattenerla e decidere sul gravame (Cass., Sez. II, 6 novembre 2014, n. 23701). – 7 Se venisse accolta la richiesta della ricorrente – che ha dato causa alla situazione verificatasi non evocando in giudizio, in primo grado, tutti i condomini dello stabile – di rimessione dell’intero processo al primo grado con annullamento delle pronunce intervenute, sarebbe violato il principio fondamentale della ragionevole durata del proces- so, il quale impone al giudice di impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione della controversia. A ciò aggiungasi che questa Corte ha in più occasioni affermato che la legittimazione dell’amministratore dal lato passivo sussiste anche rispetto alle azioni di natura reale indirizzate contro il condominio relativamente alle parti comuni dell’edificio (Cass., Sez. II, 25 luglio 2005, n. 15547; Cass., Sez. II, 5 gennaio 2017, n. 133). 

SULL’ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETÀ DEL SOTTOTETTO E AMBITO DELLA COGNIZIONE DELLA CASSAZIONE

In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, primo comma, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass., Sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968; Cass., Sez. VI, 12 agosto 2011, n. 17249; Cass., Sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143). Facendo applicazione di tale principio, la Corte di Milano è giunta alla conclusione della natura condominiale del compendio al quarto piano, dopo avere accertato, in punto di fatto, alla luce della descrizione dei luoghi contenuta nella relazione del c.t.u. geom. Giuppeni, che il sottotetto non costituisce una mera pertinenza, ma rappresenta un’entità del tutto autonoma, suscettibile di utilizzazione da parte della generalità dei condomini. La ricorrente contesta questa conclusione, lamentando “omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia” ai sensi dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ. La censura si rivela chiaramente in dissonanza rispetto al testo dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformato dall’art. 54, comma 1, lettera b), del decreto-legge n. 83 del 2012, convertito nella legge n. 183 del 2012, che prevede l’esclusiva deducibilità dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”. Tale disposizione – applicabile ratione temporis alla fattispecie, vertendosi in tema di impugnazione di sentenza depositata, il 13 giugno 2013, successivamente alla data, 12 settembre 2012, di entrata in vigore della novella – ha infatti circoscritto il sindacato sulla moti- vazione, in sede di giudizio di legittimità, alla sola anomalia motivazionale che, concretandosi in violazione di legge costituzionalmente rilevante, incida sull’esistenza stessa della motivazione. La ricorrente sottopone alla Corte, nella sostanza, profili relativi al merito della valutazione dei dati oggettivi risultanti dalla c.t.u., che sono insindacabili in sede di legittimità, quando – come nel caso di specie – risulta che i giudici di merito hanno esposto in modo ordinato e coerente le ragioni che giustificano la loro decisione, sicché deve escludersi tanto la “mancanza assoluta della motivazione sotto l’aspetto materiale e grafico”, quanto la “motivazione apparente”, o il “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili”, figure queste – manifestazione di violazione di legge costituzionalmente rilevante sotto il profilo della esistenza della motivazione – che delimitano l’ambito in cui è consentito il sindacato di legittimità dopo la citata riforma dell’art. 360 cod. proc. civ., fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori – ai sensi del nuovo testo del n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. – non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. U, 7 aprile 2014, n. 8053).

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